Você vai ser apaixonar e querer morar aqui.
Quando vier a Miami, venha tomar um café no nosso escritório e ver as opções de investimento. Temos acesso a todos os tipos de Imóveis, desde lançamentos, propriedades tomadas por bancos, diretos com incorporadores, e revendas.

Lançamentos:
Imóveis na planta, com preços de lançamento. Um ótimo investimento, já que os preços de mercado no momento estão baixos, e preços de lançamento estão sempre em promoção. Geralmente o pagamento é parcelado nas diversas etapas da construção e basta 10% para segurar a sua reserva.

Imóveis de Incorporadoras:
Imóveis novos no qual a incorporadora vendeu durante o boom em lançamento cujos investidores colocaram 20% de entrada. No momento de escriturar o imóvel, os investidores que haviam pago preço superiores ao do mercado de hoje, preferiram perder os 20% e não escriturar, então a incorporadora não teve outra alternativa senão vender as propriedades a preços reduzidos para se desfazer do inventário. Vários destes imóveis estão alugados, gerando renda. As incorporadoras não tem a intenção de manter estas propriedades, e oferecem vários incentivos para investirores.

Propriedades Comerciais:
São investimentos em propriedades que geram renda, e que tem vários níveis de envolvimento e gerenciamento do proprietário. Algumas destas propriedades facilitam a obtenção do visto de permanência nos EUA.

Revendas:
São investimentos em propriedades residenciais existentes no mercado para ferias, moradia, ou eventual aluguel.

Foreclosures:
Imóveis tomados por bancos depois que o proprietário não conseguiu cumprir com suas obrigações financeiras. Estes são negociados diretamente com o banco, e normalmente há uma grande demanda por parte de investidores devido ao preço agressivo que o banco coloca no mercado.

já pensou em investir em Miami?
Venha conhecer nossa divisão de propriedades comerciais.
Nós temos uma divisão comercial que pode lhe ajudar a achar o investimento certo pra você em Miami. A compra de um imóvel que gera rendas e empregos tambem pode facilitar o processo de obtenção de vistos de permanencia nos EUA. Nos trabalhamos com um time de advogados, contadores e bancos para dar todo o apoio pra você em qualquer transação comercial.

Veja as diferentes opções abaixo:
Tudo depende dos seus interesses em gerenciamento e investimento.

NNN – Triple Net
São investimentos em propriedades comerciais com um contrato a longo prazo, garantido por uma organização corporativa de largo porte. O termo NNN se refere às responsabilidades que são do inquilino de pagar todas as despesas, como seguro, impostos, e custos de manutenção do imóvel, como o teto, estacionamento, etc.

Hoteis
São investimento em propriedades comerciais que podem estar em funcionamento, ou precisam ser reformadas para reingressar no mercado. Estas propriedades requerem gerenciamento e o retorno pode variar.

Multifamilies
São vestimento em propriedades comerciais que podem estar em funcionamento, ou precisam ser reformadas para reingressar no mercado. Estas propriedades requerem gerenciamento e o retorno pode variar.

Escritórios e Armazéns
São investimentos em propriedades comerciais e podem ser por uma unidade só ou por complexos inteiros, com um inquilino ou vários. O envolvimento, gerenciamento, e retorno podem variar.

Shopping Centers
São investimentos em propriedades comerciais com vários inquilinos e com um pouco de envolvimento no gerenciamento das propriedades. O retorno pode variar.

Venha conversar conosco para encontrar o seu investimento ideal em Miami.
E compre com segurança.

Fonte: Helena Grossberg

A compra de um imóvel em Pessoa Física ou Pessoa Jurídica, ou em nome de uma companhia, pode mudar a estrutura tributária deste bem.

As informações abaixo são baseadas em experiências de trabalho em conjunto com quem trabalhamos há anos, e podemos sempre direcionar a que possam responder suas perguntas individuais. Uma consulta direta com um advogado se torna fundamental para tomar uma decisão como esta.

Se o seu apartamento um dia for alugado, o rendimento será sujeito à impostos, já que toda renda comercial nos EUA é tributável. Em cada caso, esta renda é tratada de uma forma diferente.

PESSOA FÍSICA (PF) – No caso de um aluguel, o imposto sobre qualquer renda deve ser pago até o dia 15 de Abril do ano seguinte. Este imposto pode ser entre 10 a 35%, depois de descontadas as despesas para a manutenção do apartamento. Para fazer esta declaração, é necessário solicitar um numero de ITIN, ou seja, o Individual Tax Identification Number, que é semelhante ao CPF brasileiro.

Se o imóvel não for alugado, não há como abater as despesas de manutenção ou reportar perdas ou capitalização a fim de descontar sobre qualquer ganhos no futuro.

A principal vantagem de manter a propriedade como PF, além da simplicidade, é uma taxa reduzida de 15% sobre a venda feita após um ano de posse. No caso da venda do imóvel, haverá uma retenção de 10% do preço de venda, a fim de garantir o pagamento de eventual imposto devido sobre ganho de capital, e que pode ser recuperado na declaração do Imposto de Renda, em parte ou totalmente, conforme a tributação.

Uma das desvantagens é o imposto de transmissão no caso de espólio (morte do proprietário) de um estrangeiro, que pode ser de 18 a 35% do valor de mercado do imóvel. Outra, é a falta de privacidade e confidencialidade, pois os dados da compra e venda ficam disponíveis ao público.

PESSOA JURÍDICA (PJ) – Existem varias formas de se formar uma Pessoa Jurídica, e aqui coloco as Sociedade Anônima, Empresa Offshore, e Trust.

Sociedade Anônima – As principais vantagens de manter a escritura em S.A. são de que existe uma responsabilidade limitada, pois não havendo fraude, o sócio está protegido por quaisquer dividas ou reclamações contra a empresa e limitadas à contribuição de cada sócio. Existe também uma confidencialidade maior, protegendo os seus donos e suas informações financeiras, quando o imóvel é registrado em nome de uma empresa.

A renda do imóvel é tributada conforme taxas regulares para empresas. Ao fazer a opção de compra por empresa americana, esta pode depreciar seus ativos, capitalizar despesas e acumular perdas. Parte das perdas pode ser passada para o ano seguinte para compensar os ganhos provenientes de outras fontes de renda americanas. As empresas americanas, no entanto, devem reter 30% dos dividendos da empresa de acionistas estrangeiros. Isso ocasiona uma dupla tributação. Se as ações da empresa são propriedade direta de acionistas estrangeiros, o imposto sobre espólio também se aplica ao valor das ações. Portanto, a maioria das estruturas para clientes estrangeiros utiliza uma empresa offshore para ser a acionista proprietária de uma empresa americana.

Algumas desvantagens em manter um imóvel sob empresa corporativa incluem: taxas de imposto mais elevadas que como PF, inexistência do imposto reduzido de 15% nas vendas após um ano, e custo de manutenção da estrutura.

Empresa Offshore (Foreign Company) – As vantagens de possuir imóveis em nome de uma companhia em jurisdição estrangeira de baixa tributação como nas Ilhas Virgens Britânicas (BVI), por exemplo, é que além das vantagens acima, em se comprar um imóvel em pessoa jurídica, esta não está sujeita ao imposto sobre o espólio, ou morte do proprietário. Em geral, não há impostos sobre os rendimentos fora das ilhas, somente impostos dos EUA, quando alugado, ou pago sobre a venda, e não existem requisitos mínimos de capital, podendo ter apenas um acionista e um diretor. Existe grande privacidade, sendo que a identidade dos acionistas não é publicada, e não há exigências de prestações de contas anuais ou declarações fiscais com as autoridades.

Trust – Um contrato privado, baseado fundamentalmente na confiança. O instituidor transfere a propriedade ou parte de seus bens na obrigação de administra-los em custodia de terceiros. Trata-se de um instituto jurídico complexo, com a principal vantagem de um planejamento de herança e a possibilidade de se poupar o imposto sobre o espolio e rendimentos, que seriam sujeitos a 35% em baixa renda.

A compra de imóveis nos EUA requer o apoio de muitos profissionais qualificados, e uma boa escolha, não só do imóvel, mas do seu time de assessoria, vai aumentar sua chance de captar um investimento rentável.

Faça sua compra com segurança. Fale conosco.

Fonte: Helena Grossberg

Quando um brasileiro compra um apartamento em Miami e faz uma transferência de cambio para esta operação, o Banco Central do Brasil classifica esta operação como um investimento brasileiro no exterior. Esta é uma transação financeira unilateral e não uma troca de serviços ou mercadoria, como uma importação e a classificação da operação de cambio fica sendo a de “aquisição de imóveis no exterior”.
Para garantir a legitimidade da operação, o governo requer uma documentação para permitir registrar o cambio, e o melhor respaldo da operação a ser apresentado é sempre o contrato da compra do imóvel. Para permitir a classificação na natureza apropriada, também é necessário que a transferência do cambio no exterior seja sempre feita para uma companhia de titulo, uma conta fiduciária, ou diretamente ao vendedor do imóvel. Caso contrario, a operação é descaracterizada, e portanto, irregular.

Existe uma pequena taxa para qualquer operação de câmbio, chamada Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) e cuja taxa é de 0,38%, mas de pouco impacto na transação.

Esta semana, com o dólar mostrando uma nova tendência a baixar, o Banco Central do Brasil determinou a queda do dólar ante o real nos mercados à vista e futuro, mostrando uma preocupação com uma nova inflação no Brasil.

No momento, o Brasil possui muitas deficiências ainda no campo de infraestrutura e na cadeia produtiva, e a taxa cambial é uma ferramenta usada pelo governo para ajudar a indústria brasileira contribuindo no resultado da balança comercial.

Com um dólar muito baixo (e consequentemente o real valorizado), os produtos brasileiros ficam caros no mercado internacional, e isto prejudica as exportações. Da mesma forma, os com o dólar baixo, os produtos americanos se tornam mais atraentes e de fácil obtenção.
Comparando os preços em 2012, os preços estavam em torno de $4.000 por m2 no centro de Miami, e $9.000 em São Paulo (Vila Nuova, Concept Analia Franco, Cenário da Vila), ou $10.000 no Rio de Janeiro (Majestic Barra, Wave Ipanema, Maayan Barra, Leeran Lagoa). Em áreas mais nobres do Rio, como na zona sul, estes preços pode chegar até mais de $15.000 por m2.

Um eventual ganho ou perda com a taxa cambial não é relevante e não se deve especular ou buscar ganhos nesta variável. A compra de um imóvel nos EUA deve ser analisada sempre dentro do potencial de valorização e retorno do investimento considerando seu preço em dólares e nunca em reais. A valorização do imóvel, em dólares, ocorre conforme fatores econômicos fundamentais, como melhorias na vida americana, aumento de poder aquisitivo, e crescimento da demanda.

Referencias:

Bergallo, Fernando: Transferências, Câmbio e Imóveis em Miami, 2013
Bombana, Lucas: Brasil Econômico, Após Leilão “surpresa,” mercado já vê dólar a R$ 1,95, 2013
Castro, Fabrício: Exame, Dólar fecha na menor cotação desde Julho de 2012, 2013
RelatedISG: How does Miami Compare, 2012

Fonte: Helena Grossberg

Financiamento de 65% do valor avaliado da propriedade para apartamentos e 70% do valor avaliado para casas.

• Benefícios fiscais adicionais. Você pode obter o registro da propriedade em nome de pessoa jurídica (sediada no estrangeiro ou nos Estados Unidos) estabelecida exclusivamente para o propósito de possuir a propriedade imobiliária.
• Os empréstimos do ESB têm um prazo de 30 anos e amortização de 30 anos.
• A taxa de juros é fixa para os primeiros 1, 3 ou 5 anos do empréstimo.
• Após este período inicial, e em cada ano subsequente, a taxa é ajustada de acordo com o Índice dos Títulos de Tesouro norte-americanos de um ano (0,13% em Fev. 7, 2012), mais uma margem de 3,25%.
• A taxa de juros não poderá aumentar ou diminuir mais do que 2% acima ou abaixo da taxa anterior. A taxa de juros tem um limite de 6% acima da taxa de juro inicial durante todo o período de vida do empréstimo.
• Não existe multa de pré-pagamento parcial ou total.

Sobre Nos
O Espírito Santo Bank é uma subsidiária do Grupo Banco Espírito Santo, um dos maiores grupos privados europeus, fundado há mais de 100 anos.

O Grupo encontra-se presente nos principais centros financeiros mundiais através dos seus agentes financeiros. Em Miami, a sede do banco está instalada na Espírito Santo Plaza, um importante marco arquitetônico no coração da Avenida Brickell. Oferecendo um serviço bancário completo para clientes individuais e entidades comerciais nos Estados Unidos, América Latina e Europa, o Espírito Santo Bank tem uma longa tradição na oferta de empréstimos a clientes estrangeiros. Prestamos assistência a nossos clientes em Inglês, Espanhol e Português.

Nosso Programa
Oferecemos serviço de hipotecas para:
· Residências de Família, Apartamentos e Casas Geminadas.
Poderão ser usadas para:
· Residências Principais, Segundas Habitações ou Propriedades de Investimento.
Seguindo uma tradição do ‘private banking’, oferecemos um serviço personalizado de hipotecas
para compradores norte-americanos e estrangeiros com alto poder financeiro.
Valor mínimo necessário para entrada inicial de apenas 25%.
Poder de decisão interna.
Especializados em empréstimos de valor elevado.
Taxas Competitivas.
Aceitamos comprovante de renda de fontes estrangeiras.
Registro aceito em nome de uma companhia (estrangeira ou norte-americana).
Programa de Refinanciamento sem Restrições de Tempo de Intervalo entre Registos (“title seasoning”) após uma compra a dinheiro (em menos de 180 dias da data de registo predial original).

Profissionais do Ramo Imobiliário
No Espírito Santo Bank temos orgulho em fornecer os melhores serviços bancários aos profissionais do ramo imobiliário que trabalham conosco. Nós conhecemos o negócio e as necessidades dos corretores de hipotecas e agentes imobiliários. Damos o nosso melhor esforço para lhes facilitar o trabalho a fim de que os seus clientes tenham uma experiência agradável durante o processo de financiamento de compra de casa.
Se você é um profissional do ramo imobiliário, esta é a forma como poderemos trabalhar juntos:

Nós estamos aqui no Sul da Flórida. Para entrar em contato conosco você irá sempre discar um número local e o seu processo estará sempre disponível em nosso escritório, e não emalguma outra cidade em outro estado.

Nossos Gerentes de Empréstimos e pessoal de processamento tem muitos anos de experiência lidando com clientes de alto poder financeiro e empréstimos de valor elevado. Nós compreenderemos as necessidades de seus clientes.

Você está convidado e é bem-vindo a visitar a nossa sede junto com seus clientes, para que possamos explicar detalhadamente o nosso programa de empréstimos residenciais e suas necessidades.

Como estamos interessados em um relacionamento de longo prazo com o cliente e não apenas na transação do momento, olhamos para todos os aspectos da situação.

Para propriedades que satisfaçam todos os requisitos, poderemos patrocinar uma “open house” (visita livre) de seus corretores.

Poderemos patrocinar uma ação de promoção que sua companhia queira organizar e que satisfaça o mercado-alvo que o banco procura atingir.

Poderemos estar presentes em reuniões que você organize e onde possa ser interessante apresentar os nossos programas de financiamento residencial a seus colegas e associados.

Caso seja apropriado, poderemos servir de anfitriões a encontros de seus melhores vendedores em uma de nossas salas de conferência bancárias privadas.

Folha de Taxa de empréstimo residencial – A partir de 2/9/12
Requisitos de pagamento

Tipo de Propriedade

Res. Família Solteira
Cidadão dos EUA : 25%
Estrangeiro: 30%

Condominío
Cidadão dos EUA : 30%
Estrangeiro: 35%

Propriedade para Investimento
Cidadão dos EUA : 50%
Estrangeiro: 50%

Compra e Refinanciamento Padrão
Taxa de Juros do Programa de Empréstimos
1 Ano Fixado ARM 3.875%
3 Ano Fixado ARM 4.500%
5 Ano Fixado ARM 5.000%

CONDIÇÕES ATRATIVAS:
• Não houve aumento nas taxas de juros para grandes montantes de empréstimo
• Fechar em nome da empresa
• Sem título atenuante de refinanciamento após fechamentos em dinheiro (dentro dos primeiros 180 dias de propriedade)

REQUISITOS BÁSICOS:
• Todos os programas exigem que o mutuário tenha no mínimo 12 meses P.I.T.I após o fechamento da liquidez
• Todos os programas têm um balão de 10 anos
• 12 meses P&I CD serão necessários se o mutuário não possuir ativos nos EUA
TODAS AS TAXAS, TERMOS E PROGRAMAS DE EMPRÉSTIMO ESTÃO SUJEITOS A MUDANÇA SEM AVISO PRÉVIO.

Não, não é bem assim.
Não sou advogado, mas posso dar uma explicação bem geral dos vistos disponíveis à quem vem aos Estados Unidos. Se a sua intenção é de comprar um imóvel para morar aqui, posso apresentar vários advogados que podem lhe orientar bem melhor, e apresentar algumas propriedades que qualificam para a obtenção de vistos e facilitam o processo. Mas este deve sempre ser feito junto com o conselho dos advogados.

Na verdade, o país tem 185 tipos diferentes de vistos, em duas categorias primordiais, que são a de imigrante e não-imigrante. O imigrante é aquele que tem um cartão de residência permanente conhecido como Green-Card, enquanto que o não-imigrante é o turista, estudante, ou visitante à negócios.

Tipos de Vistos:
A-1, A-2, A-3: Concedidos a representantes oficiais do governo, embaixadores, ministros, e diplomatas.

B-1 e B-2: O mais comum de todos, são vistos temporários, sendo o B-1 para visitantes à negócios, e o B-2 para turistas. O visto B-1 serve para até um ano, para participar em discussões, transações comerciais, mas não permite ser remunerado por empregador Americano, apenas receber reembolso por despesas diárias. O visto B-2 para turistas é simplesmente para aqueles que tem condições financeiras de entrar, visitar, passear, ficar, e sair dos EUA. Durante sua permanência, o estrangeiro que tem o visto B-2 não pode aceitar trabalho de nenhuma forma nos EUA, e este visto tem característica temporária, de no máximo 6 meses. Para uma extensão, que pode ser feita de até mais 6 meses, é preciso comprovar uma razão genuína para o pedido.

TN: Dentro dos processo da NAFTA, um visto que permite empregados do México e Canadá trabalhar nos EUA.

K Visas: Vistos temporários para os familiares dos que entram com vistos permanente, para então prosseguir com o visto permanente dentro de um ano.

F: Vistos para estudantes em tempo integral, para completar sua educação. Pode ficar o tempo que durar o ensino, indefinitivamente, sendo renovado, com a comprovação de registro em curso em escola acreditada nos EUA.

J: Vistos para estudantes fazendo cambio, babás, monitores de colônias de ferias, trainees, médicos, e especialistas.

E: Vistos para investidores e família, renovados a cada dois anos. E-2 é um visto para portadores de passaporte com os quais o EUA tem um acordo comercial; este visto não serve para portadores de passaporte Brasileiro. Geralmente para quem quer investir entre $75 mil a $500 mil em um negocio existente, e seu conhecimento e experiência no campo podem servir neste negocio. Este é um visto com tempo limitado de 1-5 anos de permanência e permitem que o parceiro trabalhe durante a estadia. Este é para aqueles que vão ajudar um negocio que não está indo bem por um determinado tempo com seus conhecimentos.

H-1B: Trabalho profissional e acadêmico, único e especializado, à convite de empresa. Este é o visto mais procurado em termos de imigração, por aplicar méritos distinguidos e habilidades profissionais especificas na determinação da obtenção dos vistos, permitindo assim que se trabalhe nos EUA em uma posição dentro desta categoria. Pode-se vir aos EUA em uma “profissão especifica” com conhecimento adquirido através de uma universidade ou experiência equivalente. É necessário receber uma oferta de uma companhia nos EUA por 3 anos, com extensão de mais 3 anos. Este visto tem um limite de 6 anos, incluindo todas as extensões.

L-1: Transferência interna, dentro da organização. Para facilitar o gerenciamento dentro de empresas que atuam globalmente, foi criado este visto, mas é necessário mostrar que a companhia tem condições financeiras de manter filiais nos EUA, e o gerente deve ter trabalhado na empresa antes de ter sido transferido por um certo tempo ou ter conhecimento especifico comprovado.
Se você quiser saber mais sobre a compra de imóveis comerciais que facilitam a obtenção de um visto permanente, venha conversar comigo.

Aproveite agora que os preços estão bons para comprar um apartamento em Miami. Este é um ótimo investimento, e conosco, você compra com segurança.